Khi Cảng hàng không quốc tế Long Thành bước vào giai đoạn hoàn thiện cuối cùng, thị trường bất động sản khu vực phía Đông TP.HCM và Đồng Nai tiếp tục được chú ý. Tuy nhiên, thay vì chỉ tập trung vào những khu đất “càng gần sân bay càng tốt”, dòng tiền đang có xu hướng quan tâm nhiều hơn đến các khu vực có hạ tầng kết nối rõ ràng, quy hoạch đô thị cụ thể và khả năng hình thành nhu cầu ở thực.
Theo kế hoạch mới nhất, sân bay Long Thành dự kiến vận hành thử trong các tháng 9-11/2026 và hướng tới khai thác thương mại từ ngày 1/12/2026. Việc chuyển đổi khai thác giữa Long Thành và Tân Sơn Nhất cũng được đề xuất thực hiện theo ba giai đoạn, từng bước đưa các đường bay quốc tế về sân bay mới.
Đây được xem là cột mốc quan trọng không chỉ với ngành hàng không mà còn với quá trình phát triển đô thị, thương mại, logistics và bất động sản tại khu vực xung quanh.
Long Thành: tâm điểm trực tiếp của đô thị sân bay
Trong số các khu vực hưởng lợi, Long Thành vẫn là cái tên được nhắc đến đầu tiên nhờ nằm trực tiếp bên sân bay.
Lợi thế của Long Thành không chỉ đến từ khoảng cách. Khu vực này nằm trong mạng lưới kết nối gồm cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu cùng nhiều tuyến đường tỉnh và trục giao thông mới đang được triển khai.
Đáng chú ý, khu vực cửa ngõ phía Tây sân bay đã được phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch phân khu với quy mô hơn 6.318 ha, thuộc khu vực Long Thành, Phước Thái và Long Phước. Quy mô dân số dự kiến đến năm 2045 khoảng 400.000-450.000 người, cho thấy định hướng phát triển không dừng lại ở một khu vực phụ trợ sân bay mà hướng tới hình thành một không gian đô thị quy mô lớn.
Vì vậy, nhóm bất động sản nằm gần các khu dân cư hiện hữu, các tuyến đường lớn hoặc có khả năng kết nối thuận tiện về sân bay được đánh giá có cơ sở phát triển bền vững hơn so với những khu đất chỉ dựa vào câu chuyện “gần sân bay”.
Nhơn Trạch hưởng lợi từ trục kết nối TP.HCM – Long Thành
Nếu Long Thành hưởng lợi trực tiếp từ sân bay thì Nhơn Trạch có lợi thế nằm trên hành lang kết nối giữa TP.HCM và sân bay Long Thành.
Hai tuyến đường 25B và 25C đang được đẩy nhanh tiến độ nhằm tạo thêm các trục giao thông kết nối sân bay với hệ thống cao tốc, đường vành đai và khu vực TP.HCM. Trong đó, đường 25C được xác định là một trong những “mảnh ghép” quan trọng của hệ thống giao thông kết nối sân bay.
Song song đó, Vành đai 3, cao tốc Bến Lức – Long Thành, cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây và các tuyến đường liên vùng đang từng bước hình thành mạng lưới giao thông hoàn chỉnh hơn. Theo cơ quan quản lý, mục tiêu đến cuối năm 2026 là hệ thống đường bộ giữa sân bay Long Thành và TP.HCM cơ bản liên hoàn, liên thông.
Điều này giúp bất động sản Nhơn Trạch có thêm câu chuyện phát triển ngoài yếu tố sân bay, đặc biệt tại những khu vực có dân cư hiện hữu và tiếp cận thuận tiện các tuyến giao thông lớn.
Cẩm Mỹ và các khu vực phía Đông: đón dòng phát triển lan tỏa
Một khu vực khác bắt đầu được chú ý nhiều hơn là Cẩm Mỹ.
So với Long Thành, Cẩm Mỹ nằm xa sân bay hơn, nhưng lợi thế nằm ở khả năng đón sự phát triển lan tỏa thông qua hệ thống đường tỉnh kết nối các khu vực phía Đông Đồng Nai với Long Thành.
Tháng 7/2026, các dự án nâng cấp, mở rộng ĐT.769 và xây dựng ĐT.770B đã bắt đầu được triển khai. Đồng Nai xác định các tuyến 769, 770B và 773 là những tuyến quan trọng nhằm lan tỏa động lực phát triển từ sân bay Long Thành đến các khu vực khác.
Trong đó, tuyến ĐT.773 Long Thành – Cẩm Mỹ – Xuân Lộc có vai trò đáng chú ý đối với khu vực Cẩm Mỹ. Công tác liên quan đến giải phóng mặt bằng, nâng cấp tuyến đường đã được triển khai tại địa phương.
Với đặc điểm quỹ đất còn khá đa dạng, Cẩm Mỹ có thể phù hợp hơn với nhóm nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn thay vì kỳ vọng tăng giá nhanh ngay khi sân bay hoạt động.
Khu vực cửa ngõ phía Tây sân bay có thể trở thành điểm đáng chú ý
Ngoài Long Thành nói chung, Phước Thái – Long Phước và khu vực phía Tây sân bay là vùng cần được theo dõi riêng.
Việc quy hoạch hơn 6.300 ha đô thị mới tại đây cho thấy định hướng phát triển tương đối rõ ràng. Khu vực này vừa tiếp cận sân bay, vừa có khả năng kết nối về phía TP.HCM thông qua các trục giao thông liên vùng.
Nếu quá trình triển khai quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật và các dự án đô thị diễn ra đúng định hướng, nhu cầu bất động sản tại đây trong tương lai có thể đến từ nhiều nhóm khác nhau như người lao động sân bay, chuyên gia, doanh nghiệp dịch vụ, logistics, thương mại và cư dân đô thị mới.
Đây cũng là điểm khác biệt quan trọng giữa một thị trường tăng giá nhờ kỳ vọng và một thị trường hình thành giá trị từ nhu cầu sử dụng thực tế.
Hạ tầng mới là yếu tố quyết định cuộc chơi
Điểm đáng chú ý trong chu kỳ bất động sản quanh sân bay Long Thành hiện nay là hạ tầng không còn nằm hoàn toàn trên bản quy hoạch.
Nhiều dự án như 25B, 25C, ĐT.769, ĐT.770B, Vành đai 3, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu hay việc mở rộng cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây đã hoặc đang bước vào giai đoạn thi công, hoàn thiện.
Khi sân bay bắt đầu khai thác, câu chuyện của thị trường cũng có thể chuyển từ “đầu tư theo kỳ vọng sân bay” sang “đầu tư theo khả năng khai thác thực tế của hạ tầng”.
Những bất động sản có thể tiếp cận nhanh đường lớn, nằm gần khu dân cư, khu công nghiệp, trung tâm dịch vụ hoặc các trục kết nối trực tiếp tới sân bay sẽ có lợi thế khác biệt so với đất nằm sâu bên trong nhưng được quảng cáo dựa trên khoảng cách đường chim bay.
Nhà đầu tư cần thận trọng với tâm lý “ăn theo sân bay”
Sân bay Long Thành là dự án hạ tầng có khả năng tạo ra những thay đổi lớn cho khu vực, nhưng điều đó không đồng nghĩa mọi bất động sản quanh sân bay đều tăng giá giống nhau.
Khoảng cách đến sân bay chỉ nên được xem là một trong nhiều tiêu chí. Nhà đầu tư cần kiểm tra đồng thời pháp lý, quy hoạch sử dụng đất, lộ giới, đường giao thông thực tế, khu dân cư, khả năng xây dựng và mức giá so với khu vực lân cận.
Đặc biệt, những thông tin về đường “sắp mở”, dự án “sắp triển khai” hay quy hoạch chưa được cơ quan có thẩm quyền công bố cần được kiểm chứng trước khi xuống tiền.
Cuộc đua mới chỉ bắt đầu
Việc sân bay Long Thành dự kiến khai thác thương mại từ tháng 12/2026 có thể đánh dấu một giai đoạn mới đối với thị trường bất động sản Đồng Nai.
Long Thành có lợi thế trực tiếp từ đô thị sân bay; Nhơn Trạch hưởng lợi từ mạng lưới kết nối TP.HCM – sân bay; trong khi Cẩm Mỹ và các khu vực dọc những tuyến giao thông mới có cơ hội đón dòng phát triển lan tỏa trong dài hạn.
Tuy nhiên, khi thị trường bước sang giai đoạn sân bay thực sự vận hành, yếu tố quyết định giá trị bất động sản có thể không còn là câu hỏi “cách sân bay bao nhiêu kilomet?”, mà là “từ bất động sản đó có thể kết nối tới sân bay, đô thị, khu công nghiệp và các khu vực kinh tế lớn nhanh đến đâu?”
Đó cũng có thể là tiêu chí phân hóa rõ nhất giữa các khu vực bất động sản quanh sân bay Long Thành trong những năm tới.
