TP.HCM đề xuất hình thành 10 vùng phát triển: Mở rộng không gian cho siêu đô thị tương lai
Quy hoạch mới hướng đến mô hình đô thị đa trung tâm
TP.HCM đang lấy ý kiến đối với dự thảo Quy hoạch tổng thể thành phố thời kỳ 2025–2050, với tầm nhìn dài hạn 100 năm. Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất tổ chức toàn bộ không gian thành phố thành 10 vùng phát triển, thay vì chủ yếu quản lý và phân bổ nguồn lực theo ranh giới hành chính như trước đây.
Mỗi vùng sẽ được xác định dựa trên lợi thế riêng về vị trí, hạ tầng, tài nguyên, môi trường và khả năng kết nối. Cách tiếp cận này nhằm phân bổ hợp lý dân cư, việc làm, công nghiệp, dịch vụ, du lịch và các dự án hạ tầng trong tương lai.
Phạm vi nghiên cứu quy hoạch có diện tích khoảng 6.772 km², bao gồm 168 đơn vị hành chính và đặc khu Côn Đảo, đồng thời tính đến những khu vực có khả năng khai thác lấn biển phục vụ phát triển kinh tế.
Vùng trung tâm tiếp tục giữ vai trò tài chính và quản trị
Vùng 1 được định hướng trở thành lõi đô thị, tài chính, quản trị và di sản của TP.HCM.
Không gian phát triển của vùng này bao gồm khu vực trung tâm Sài Gòn, Chợ Lớn, Thủ Thiêm và hai bên bờ sông Sài Gòn. Đây sẽ tiếp tục là nơi tập trung các hoạt động tài chính, dịch vụ cao cấp, văn hóa, đối ngoại và quản lý hành chính.
Thành phố dự kiến đẩy mạnh chỉnh trang đô thị, khai thác không gian ngầm, mở rộng không gian công cộng ven sông và phát triển các khu đô thị gắn với hệ thống giao thông công cộng theo mô hình TOD.
Các tuyến metro, xe buýt nhanh, đường thủy và mạng lưới dành cho người đi bộ sẽ giữ vai trò quan trọng trong việc giảm áp lực giao thông cho khu vực trung tâm.
Phía Đông trở thành trung tâm đổi mới sáng tạo
Vùng 2 được xác định là khu vực đổi mới sáng tạo phía Đông, bao gồm Thủ Đức, Dĩ An, Thuận An và không gian kết nối với sân bay quốc tế Long Thành.
Khu vực này được kỳ vọng trở thành cực tăng trưởng mới về công nghệ cao, nghiên cứu, giáo dục và đổi mới sáng tạo. Những lĩnh vực được ưu tiên gồm:
- Nghiên cứu và phát triển công nghệ;
- Trung tâm dữ liệu và hạ tầng số;
- Công nghệ tài chính;
- Doanh nghiệp khởi nghiệp;
- Giáo dục đại học;
- Sản xuất công nghệ cao.
Các khu công nghiệp cũ tại Dĩ An và Thuận An cũng được định hướng từng bước chuyển đổi thành mô hình đô thị công nghiệp tri thức, kết hợp sản xuất, nghiên cứu, dịch vụ và không gian sống.
Khu vực phía Tây kết nối Đồng bằng sông Cửu Long
Vùng 3 nằm ở phía Tây và Tây Nam, giữ vai trò cửa ngõ kết nối TP.HCM với khu vực Đồng bằng sông Cửu Long.
Định hướng phát triển của vùng tập trung vào logistics, công nghiệp sạch, y sinh, trung tâm phân phối hàng hóa và các đô thị thích ứng với tình trạng ngập nước.
Tân Kiên được xác định là một trong những đầu mối giao thông quan trọng, kết nối thành phố với các tỉnh phía Tây Nam Bộ. Thành phố cũng định hướng tổ chức lại những tuyến giao thông kết nối với khu vực Long An, Tiền Giang và Cần Thơ.
Bên cạnh phát triển kinh tế, vùng này còn có nhiệm vụ duy trì các khu vực trữ nước, thoát lũ và kiểm soát tình trạng đô thị hóa tự phát.
Bình Dương trở thành hậu phương sản xuất của siêu đô thị
Vùng 4 được định hướng phát triển thành đô thị công nghiệp – dịch vụ Bình Dương.
Các khu công nghiệp hiện hữu sẽ được nâng cấp theo hướng sinh thái, tự động hóa và công nghệ cao. Song song với hoạt động sản xuất, khu vực này cần bổ sung thêm nhà ở xã hội, trường học, bệnh viện và các dịch vụ thiết yếu.
Mục tiêu lâu dài là hình thành hệ sinh thái công nghiệp – đô thị – dịch vụ, giúp người lao động có thể sinh sống, làm việc và tiếp cận tiện ích ngay trong cùng một khu vực.
Hình thành vùng sinh thái và quỹ đất dự trữ dài hạn
Vùng 5 bao gồm khu vực phía Bắc, Tây Bắc Bình Dương và một phần Đông Nam Vũng Tàu.
Đây được xem là vùng sinh thái và dự trữ phát triển của TP.HCM trong tương lai. Khu vực này sẽ ưu tiên bảo vệ rừng, đất nông nghiệp, mặt nước, vùng trữ nước và cảnh quan tự nhiên.
Hoạt động đô thị hóa dự kiến được kiểm soát chặt chẽ nhằm duy trì không gian xanh, cân bằng sinh thái và bảo đảm quỹ đất dài hạn cho các thế hệ sau.
Nhà Bè – Hiệp Phước phát triển đô thị cảng
Vùng 6 nằm tại khu vực phía Nam Nhà Bè – Hiệp Phước, được định hướng trở thành cực đô thị cảng và logistics.
Với lợi thế kết nối trung tâm TP.HCM, Cần Giờ và hệ thống cảng biển phía Nam, khu vực này có thể giữ vai trò quan trọng trong hoạt động vận tải, kho bãi, xuất nhập khẩu và phân phối hàng hóa.
Việc phát triển hạ tầng giao thông, hệ thống cảng và các tuyến kết nối liên vùng sẽ là yếu tố quyết định khả năng tăng trưởng của Nhà Bè – Hiệp Phước trong tương lai.
Cần Giờ giữ vai trò vùng sinh thái biển đặc biệt
Vùng 7 là khu sinh thái biển Cần Giờ.
Định hướng trọng tâm tại đây là bảo tồn rừng ngập mặn, phát triển kinh tế biển xanh và du lịch sinh thái có kiểm soát. Các hoạt động đầu tư, xây dựng và phát triển hạ tầng phải phù hợp với khả năng chịu tải của môi trường tự nhiên.
Cần Giờ không được định hướng đô thị hóa đại trà. Quy mô dân số, mật độ xây dựng và hệ thống giao thông sẽ cần được kiểm soát để bảo vệ hệ sinh thái biển, rừng ngập mặn và cảnh quan đặc trưng của khu vực.
Cái Mép – Thị Vải hướng đến cửa ngõ hàng hải quốc tế
Vùng 8 sẽ tập trung vào hoạt động cảng biển, logistics, công nghiệp và năng lượng.
Trong đó, khu vực Cái Mép – Thị Vải được định hướng trở thành cửa ngõ hàng hải quốc tế, phát triển cảng nước sâu, logistics quốc tế, công nghiệp cảng và khu thương mại tự do.
Nếu hạ tầng kết nối được đầu tư đồng bộ, khu vực này có thể trở thành một mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng và giao thương quốc tế của toàn vùng phía Nam.
Phát triển chuỗi đô thị du lịch biển chất lượng cao
Vùng 9 bao gồm Vũng Tàu, Long Hải và Hồ Tràm, được định hướng hình thành chuỗi đô thị du lịch biển chất lượng cao.
Các sản phẩm chủ lực có thể gồm nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe, thể thao biển, dịch vụ giải trí và kinh tế ban đêm.
Tuy nhiên, quá trình phát triển cần hạn chế bê tông hóa dải ven biển, bảo vệ cảnh quan tự nhiên và tổ chức giao thông thuận tiện với Cái Mép, sân bay Long Thành và trung tâm TP.HCM.
Côn Đảo phát triển du lịch cao cấp có giới hạn
Vùng 10 là đặc khu Côn Đảo, được xác định là khu vực sinh thái, di sản và quốc phòng có vị trí đặc biệt.
Định hướng phát triển tại Côn Đảo là du lịch chất lượng cao nhưng có kiểm soát, giới hạn số lượng khách và hạn chế gia tăng dân số quá mức.
Mô hình đảo xanh sẽ được ưu tiên nhằm bảo tồn hệ sinh thái biển đảo, cảnh quan thiên nhiên và những giá trị lịch sử đặc biệt của Côn Đảo.
Hạ tầng giao thông sẽ dẫn dắt không gian phát triển mới
Một điểm quan trọng trong quy hoạch lần này là lấy hệ thống giao thông công cộng và mô hình TOD làm động lực tái cấu trúc đô thị.
Đến năm 2030, TP.HCM đặt mục tiêu hoàn thành khoảng 200 km đường sắt đô thị. Các khu vực xung quanh nhà ga metro, tuyến đường sắt và các đầu mối giao thông lớn sẽ được nghiên cứu phát triển thành những trung tâm dân cư, thương mại và dịch vụ mới.
Thay vì tiếp tục tập trung quá nhiều hoạt động vào khu vực trung tâm, mô hình đa cực, đa trung tâm có thể giúp phân bổ lại dân cư và việc làm, giảm áp lực giao thông và mở rộng không gian phát triển kinh tế.
Quy hoạch mở ra cơ hội nhưng cần xem xét thận trọng
Việc hình thành 10 vùng phát triển có thể tạo ra nhiều động lực mới cho thị trường bất động sản, đặc biệt tại những khu vực nằm gần tuyến metro, đường vành đai, sân bay, cảng biển và các đầu mối logistics.
Tuy nhiên, người mua đất và nhà đầu tư không nên chỉ dựa vào những thông tin quy hoạch tổng thể để đưa ra quyết định.
Trước khi giao dịch, cần kiểm tra kỹ:
- Quy hoạch sử dụng đất tại vị trí cụ thể;
- Kế hoạch sử dụng đất hằng năm;
- Tình trạng pháp lý của bất động sản;
- Khả năng triển khai thực tế của dự án hạ tầng;
- Thời gian và nguồn vốn thực hiện;
- Mức giá giao dịch thực tế trong khu vực.
Đặc biệt, nội dung phân chia TP.HCM thành 10 vùng hiện vẫn nằm trong dự thảo đang được tổ chức lấy ý kiến, chưa phải phương án cuối cùng được phê duyệt. Các ranh giới, chức năng và chỉ tiêu phát triển vẫn có thể tiếp tục được điều chỉnh trong quá trình hoàn thiện quy hoạch.
Nếu được triển khai đồng bộ, mô hình 10 vùng phát triển có thể tạo nền tảng để TP.HCM trở thành một siêu đô thị đa trung tâm, kết nối chặt chẽ giữa tài chính, công nghệ, công nghiệp, logistics, du lịch và bảo tồn sinh thái trong nhiều thập kỷ tới.
